השווה רישומים

הדרום הוא הצפון החדש/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

הדרום הוא הצפון החדש/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

"דרום תל אביב" – מושג השגור בפי כל וטומן בחובו אין סוף הקשרים. אותנטיות, לב פועם, קניות, תל אביב הסוערת והסואנת, עובדים זרים ומהגרים וגם, לכלוך, פשע, סמים, מבנים מטים ליפול, פקקים ותשתיות רעועות.
אלו הן מקצת התבניות המיתוגיות להן זוכה אזור "דרום תל אביב" וזהו האתגר הגדול ביותר העומד בפני עיריית תל-אביב, בשני העשורים הקרובים, בשינוי פני האזור והפיכתו ל"צפון החדש" של תל-אביב-יפו.

בטרם נצלול לתכניות הגדולות (שבחלקן מעורב באופן פעיל כותב מאמר זה) חשוב שנגדיר לעצמנו על מה אנחנו מדברים. מהו אותו אזור המתקרא דרום תל אביב.
ובכן, מקובל לסמן את האזור בצורה הפשוטה ביותר כשכונות העיר המצויות מדרום לדרך בגין (מרח' הרכבת מערבה) ולדרך יפו בהמשכו ההופכת במערב לרחוב אילת.
גבולה הדרומי של "דרום תל אביב" גם הוא ברור, העיר יפו שמדרום.
או במילים אחרות, השכונות נווה שאנן, פלורנטין, שפירא, גבעת הרצל, קריית שלום, תל-כביר/נווה עופר/יפו ב', כולן נחשבות ל"דרום תל אביב". אליהן ניתן לצרף במזרח העיר גם את שכונת התקווה, כפר שלם (מזרח ומערב) והארגזים, להשלמת התמונה.
אכן, בכל עיר קיימות שכונות מוזנחות, אזורים של ספקי השירותים והסחורות לשטחים ולשכונות המאכלסות את פרנסי ועשירי העיר.
בתל אביב אזורים אלה נוצרו, מסיבות היסטוריות בדרומה של העיר ובמזרחה, הרחק מרצועת החוף המרשימה והארוכה יחסית שלאורכה התפתחה העיר.
אולם בסוף שנת 2016 נפל דבר, כשאושרה למתן תוקף תכנית המתאר הכוללנית של תל אביב – תא/5000.
התכנית משקפת את חזון העירייה ומקבלי ההחלטות בה, לגבי המשך דרכה ופיתוחה הכלכלי כמו גם החברתי והתרבותי של העיר תל-אביב-יפו.
התכנית קובעת, במספר מסמכים שערכם הכלכלי לא יתואר, כיצד תיראה העיר בעתיד.
חשוב להבין כי כל יזם, קבלן, מפתח ואפילו תושב, חייב להכיר מסמכים אלה ולהבין לאן הולכת העיר, וכיצד ניתן יהיה לחיות, לעבוד ולבלות בכל אחת משכונותיה בעוד חמישים שנה.

תא/5000 גם מהווה מעין תכנית פינוי בינוי לכל שטח העיר.
הומצא בה מונח חדש – "רח"ק" (שטחי רצפה חלקי קרקע) המפליג בזכויות בניה ניפחיות (עיקרי + שירות), ברחבי העיר.
בדיקת התכנית באזור "דרום תל אביב" מגלה תכנון מודרני ומגוון, למגורים, תעסוקה ומסחר, תוך שמירת חלק מהמרקמים הקיימים, עם אוריינטציה ברורה לקווי הרכבת הקלה, האמורים להפוך את פני השכונות הללו ולהפוך אותן לנגישות ולאטרקטיביות לכל.
תא/5000 אף נתנה הלכה למעשה אור ירוק לפרויקטים נדל"ניים רבים, הנפרשים על פני כל דרום העיר ומהווה גם זרז לשלב הבא: התחדשות עירונית וסביבתית, הריסת מבנים ישנים והקמת מבנים חדשים תחתם, לצד שימור מבנים היסטוריים.
מובן כי אזור "דרום תל אביב", הנחשב כיום לאזור נחשל יחסית מבחינה כלכלית וחברתית(הגם שבעשור האחרון עליות המחירים לא פסחו עליו ואפילו ביתר שאת), ימשוך אליו הרבה יותר יזמים ופיתוח וזאת, בשל המחירים הזולים יחסית והרעב של תושביו ובעלי הנכסים לשינוי, אל מול צפון העיר השבע.

אם ניקח לדוגמא את דרך שלמה (הידועה גם כדרך סלמה), רחוב מרכזי בעיר, המתחיל במתחם חצרות יפו במערב וחוצה את דרום העיר לרוחבה.
בהתאם לתוכניות המקודמות לאורכו, שחלקן כבר החל להתממש, הרחוב עומד בפני מתיחת פנים יוצאת דופן, הצפויה להפוך אותו לאזור מבוקש ביותר, כשחלק ניכר מהשטחים באזור יהפכו לאזורי מגורים חדישים ומשרדים לתעסוקה, בשילוב שטחים ירוקים.
יזמים רבים כבר זיהו את הפוטנציאל והחלו בבנייה יוקרתית ברחוב המתחדש.

ומה זה אומר לנו בשורה תחתונה? שדרום תל אביב תהפוך בעשור הקרוב לצפון החדש, עם עליות מחירים חזויות של עד 40% בממוצע.

אוהד דנוס הינו יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר

 

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

שכונת דניה בחיפה/ אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בחיפה

בשנים האחרונות, דניה לא נהנתה ממש מהגאות בשוק הנדל״ן,...

המשך לקרוא

ראיון חגיגי ובלעדי לחג עם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני

מהו תפקידו של השמאי הממשלתי? אילו תחומים מצויים...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון