השווה רישומים

היטל השבחה – תוכניות ה"רובעים" תל אביב / נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית

היטל השבחה – תוכניות ה"רובעים" תל אביב / נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית

תוכנית הרובעים של תל אביב אושרה כדי לקדם פעילות התחדשות עירונית במרכז העיר. התוכנית קובעת את מסגרת זכויות הבניה המירביות למגורים ברובעים השונים בעיר, תוך שימור המאפיינים היחודיים לעיר ובהתאם לעקרונות תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).

רובע 3 תחום על ידי חוף הים במערב, הירקון מצפון, רח' אבן גבירול ממזרח ורח' בוגרשוב מדרום. בחלקו הגדול נכללת ה"עיר הלבנה" המוכרזת כאתר מורשת עולמי של אונסק"ו ולכן זכויות הבניה בו מוגבלות, עיקר הפרויקטים ברובע זה הינם תוספת בניה על הקיים. רובע 4 משתרע בשטח שבין רח' אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושד' שאול המלך, מתאפשרות בו זכויות בניה נרחבות יותר.

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל זכות במקרקעין על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. מקורו בתיקון 18 לחוק התכנון והבנייה מיולי 1981. בחוק נקבע כי שומת היטל ההשבחה תיערך על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר לבעלים יש את הזכות לערער על עצם החיוב ו/או גובה החיוב באמצעות פנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של משרד הפנים, או על גובה החיוב בלבד, באמצעות פנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע.

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, והמועד לתשלומו הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, יום קבלת היתר בנייה או יום התרת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התכנית המשביחה. המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא היום שבו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.

סעיף 19(10)(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי יחול פטור מהיטל השבחה כאשר ניתן היתר בניה מכח תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, או תוכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 ובכל מקרה הפטור יחול רק לגבי החלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום אילו ניתן היתר לפי תמ"א 38.

היטל ההשבחה מחושב לפי הפרש השווי בין שני מצבי התכנון המכונים "המצב הקודם" וה"מצב החדש". ה"מצב הקודם" הינו המצב ערב אישור תוכנית הרובעים הרלוונטית, וה"מצב החדש" הינו השווי לאחר אישורה ובכפוף לזכויות שהיא מקנה.

שמאי הצדדים חלוקים ביניהם מטבע הדברים בסוגיות שמאיות שונות ומגוונות אשר משתנות ממקרה למקרה ובנסיבות העניין. יחד עם זאת קיימת סוגייה עקרונית שעוברת כחוט השני במאות שומות שנדונות בימים אלה, סוגייה משפטית-שמאית. קיימת מחלוקת לגבי האופן שבו יש להביא בחשבון ב"מצב הקודם" את הזכויות על פי תמ"א 38. עמדת הועדה המקומית מתבססת על חוות דעת משפטית שקובעת כי אין להביא בחשבון את הזכויות על פי תמ"א 38 ב"מצב הקודם" עקב היותן זכויות מותנות. עמדת השמאים המייצגים את בעלי הנכסים הינה שיש להביא בחשבון את הזכויות לפי תמ"א 38 ב"מצב הקודם" עקב היותן מוקנות ברמת וודאות גבוהה, יתרה מזאת, תוכנית הרובעים נובעת מתוך הוראות התמ"א ומאמצת את הזכויות שהיא קובעת.

מחלוקת עקרונית זו הובאה בפני שמאים מכריעים, עם הצטברות השומות המכריעות התברר כי קיימים הבדלים משמעותיים ביניהם בהתייחסות לנקודה זו. חלקם הגדול של השמאים המכריעים קבעו שתמ"א 38 היקנתה זכויות ברמת ודאות גבוהה ולכן אין השבחה או שיש השבחה מזערית.  אחרים, לעומתם, פסקו שהזכויות על פי תמ"א 38 הן מותנות וערטילאיות ולפיכך ההשבחה משמעותית

על פסיקות אלה תלויים ועומדים כיום מאות עררים שממתינים לדיון בפני ועדת הערר המחוזית, עיני שוק הנדל"ן ותל אביב והשוק הארצי כולו, נשואות וממתינות להחלטה השיפוטית בנושא זה שתהיה לה השלכה מרחיקת לכת על המשך ביצוע עיסקאות בעיר, על כדאיותן הכלכלית, ועל אופיין.

 

הכותבת הינה המייסדת והבעלים של משרד נחמה בוגין בע"מ, מהמובילים בישראל, המתמחה, בין השאר, בייצוג בעלי נכסים בנושא היטל השבחה.

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון