השווה רישומים

הרשויות המקומיות יעצרו פרויקטים של פינוי בינוי/ ‎דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן "פז כלכלה והנדסה"

הרשויות המקומיות יעצרו פרויקטים של פינוי בינוי/ ‎דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן "פז כלכלה והנדסה"

החלטת ועדת הערר שיש לחשב היטלי ההשבחה לפי עליית ערך דירות התמורה בלבד תפחית את התשלום לרשות המקומית – ובהתאם את המוטיבציה שלהן לקדם פרויקטי התחדשות עירונית.

‎ועדת הערר המחוזית בתל אביב החליטה השבוע כי היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי צריכים להיקבע על-פי הרווח של בעלי הדירות הקיימים בפרויקט, ולא לפי עליית ערך הקרקע. כלומר יש לחשב את הפער שבין ערך דירות הבעלים לפני ביצוע הפרויקט לבין ערכן אחריו – ועל פער זה יחול היטל ההשבחה.
‎הוועדה עסקה בשני עררים שהוגשו על שומה מכרעת מ-2015 על היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב רקנאטי ברמת אביב של חברת אשדר, שבמסגרתו ייהרסו 3 מבנים בני 4 קומות ו-96 דירות, ובמקומם יוקמו 3 מגדלים של 17 קומות ו-198 דירות. להחלטה המלאה – לחצו כאן.
‎"לטעמנו, במקרה של תוכנית פינוי-בינוי יש לבצע הערכה באמצעות כימות התועלת שתוכנית הפינוי-בינוי, שהיא התוכנית במצב החדש, מקנה לבעלי הדירות הישנות ובאמצעות כימות תועלת זו בלבד, המהווה השבחת המקרקעין במובן התכליתי. פועל יוצא מכך הוא שיש להתעלם מהדירות העודפות שמקבל היזם, ובכלל מכל תמורה שלא מקבלים בעלי הדירות הישנות. דינן כדין 'עלויות עודפות', שכן הן נקודת האיזון שבלעדיה לא יצא הפרויקט מהכוח אל הפועל", קבעה הוועדה.
‎הוועדה קבעה בנוסף כי תקן 21 שממנו נגזר הרווח היזמי אינו רלוונטי לחישוב ההיטל, וזאת כי "לטעמנו יזם בפרויקט התחדשות עירונית איננו מחליף של הבעלים. הוא משמש כקבלן ביצוע; הא ותו לא. הוא לא הנהנה הכלכלי מאישורה של התוכנית. 'ההנאה' שלו היא ההנאה שיש לכל בעל מקצוע שזוכה במכרז לנתינת שירותי בנייה. הדירות העודפות, דהיינו התמורה שמקבל היזם, מהווה שווה ערך לשירותי הבנייה שהוא מספק לבעלי המקרקעין, ובתוספת רווח יזמי סביר שלו הוא ראוי בשל ההשקעות שביצע לצורך הוצאת התוכנית מהכוח אל הפועל. בחינת ההשבחה צריכה להיעשות לפי התמורה שאותה מקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט, שהוא ורק הוא בעלי המקרקעין, והתמורה שהוא מקבל היא המשקפת נכונה את עליית ערכם של מקרקעין עקב אישור התוכנית", נכתב בהחלטה.
‎להערכתי, החלטתה זו צפויה להפחית משמעותית את האפשרות של רשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה מפרויקטים של פינוי בינוי. למעשה, בכל מקום שבו שווי זכויות הבנייה של התוכנית גבוה משווי דירות התמורה, תופחת ההשבחה לצורך חישוב ההיטל. מדיניות הוועדות כיום להפחתת היקף התמורה לדיירים ל-12 מ"ר ולעתים אף פחות מכך – תגרור הפחתה בהשבחה והפחתה בהיטל.
‎ואולם, להחלטה השלכה מהותית ביכולת הרשות לגבות את ההיטל, שכן ייחוס ההיטל לדיירים מקנה להם אפשרות ליהנות מפטור מהיטל השבחה במידה ושטחה החדש של הדירה הוא פחות מ-140 מ"ר, וכל עוד הדיירים יתחייבו לגור 4 שנים בדירה. התחייבות הדיירים הוותיקים לחזור לגור בדירותיהם תאפשר הפחתה ואף איפוס התשלום לרשות.
‎לכן, הנפגעות העיקריות מההחלטה הן הרשויות המקומיות שההכנסות שלהן יצטמצמו באופן משמעותי והמוטיבציה שלהן לקדם תוכניות גדולות של התחדשות עירונית ללא סיוע ממשלתי, תפחת לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בהתאמת התשתיות ומבני הציבור בפרויקטים של התחדשות.
‎סוגיה נוספת שעולה מההחלטה ועלולה לייצר פער בין תחשיבים כלכליים שעל פיהם אושרו תוכניות בנייה, הינה נושא המטלות הציבוריות שמושתות על היזמים, שלמעשה לא יבואו לידי ביטוי בהפחתת ההשבחה כפי שעולה מההחלטה.
‎עצם ההחלטה מחזק את ההיגיון הכלכלי מאחורי פרויקטים של התחדשות עירונית שבא לידי ביטוי בתקן 21 לפיו התמורה ליזם ממכירת הדירות החדשות מהווה תמורה קבלנית לביצוע ומימוש הפרויקט בדומה לעסקת קומבינציה.
‎בשולי הדברים, דירות התמורה נקבעות בהסכמות חוזיות בין היזם לדיירים ולעתים אחרי אישור התוכנית, ואין מדובר בעניין תכנוני הקבוע בתוכנית. חלק ניכר מהתוכניות מאושרות במסלול רשויות עוד טרם התקשרות חוזית בין יזם לדיירים. מה עוד שלרוב התחשיב הכלכלי שמלווה את התוכנית (על פי תקן שמאי 21) קובע תמורות על פי מדיניות הרשות המקומית ולאו דווקא תואם להסכמים בין היזם לדיירים. כך שמדובר בהחלטה שלא ברור איך ניתן יהיה ליישם אותה במקרים בהם חלה חבות בתשלום היטל השבחה טרם חתימה על הסכם עם יזם.

הכותבת הינה בעלים ומנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן "פז כלכלה והנדסה".

הצטרף לדיון