השווה רישומים

כל מה שרצית לדעת על דו"ח האפס/ דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית של חברת ייעוץ הנדל"ן "פז כלכלה והנדסה"

כל מה שרצית לדעת על דו"ח האפס/ דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית של חברת ייעוץ הנדל"ן "פז כלכלה והנדסה"

בנקים או גופי מימון אחרים בישראל מעניקים מימון לפרויקט נדל"ני רק בכפוף לקבלת דו"ח אפס שמאי. דו"ח האפס הוא למעשה בחינה עסקית מפורטת של עסקת נדל"ן המהווה מבחינת המממן המלצה לכדאיות המימון של הפרויקט.

בכדי להבין את נחיצותו של דו"ח האפס יש להבין את מנגנון המימון עליו מתבסס ליווי פיננסי, הנגזר מחוק המקרקעין בישראל. על פי החוק, גוף מימון המשעבד את הקרקע כבטוחה להלוואתו, משעבד אוטומטית את המחוברים אשר יבנו עליה. כלומר, לצורך מימון עלויות הקמת הפרויקט לא נדרשות בטוחות נוספות שכן הבניין הצומח משועבד אוטומטית גם הוא למממן.

הליווי הפיננסי פועל כמו תיבה סגורה וניתן בגין פרויקט ספציפי. ההון העצמי של היזם הנדרש בגין הפרויקט, ההכנסות מהפרויקט והאשראי שהבנק מעמיד נכנסים לאותה תיבה, וממנה בלבד יוצאות כל ההוצאות להקמת הפרויקט ולכן מנגנון הליווי הפיננסי מכונה גם ליווי סגור.

המממן חותם על ליווי סגור רק לאחר קבלת דו"ח אפס שאותו מספקים השמאים המוכרים על ידי אותו המממן.

אז מה כולל דו"ח האפס?

בדו"ח האפס נאסף מידע בשלושה היבטים.

ההיבט הפיזי שבו השמאי בוחן את מיקום הפרויקט וסביבתו, תוואי ושטח הקרקע, מה קיים בקרקע והאם יש בינוי או מפגעים וכדו…

ההיבט הקנייני שבו נבחן על שם מי רשומות הזכויות, האם יש הערות אזהרה, מה הן ההתחייבויות של היזם למוכר או לבעלים (לדוגמא, בעסקת קומבינציה או התחדשות עירונית) במקרה של רכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל מהן עלויות הפיתוח וכדו…

ההיבט השלישי הוא ההיבט התכנוני , בחינת היקף זכויות הבנייה על פי תב"עות חלות, הפרוגרמה התכנונית לרבות שטחי בנייה ותמהיל תוך הבחנה בין הייעודים השונים ובין השימושים (שטח עיקרי, שטחי שירות, חניונים, שטחים ציבוריים וכיוצ"ב) וכן מפרט טכני מתוכנן.

לאחר ניתוח המידע הפיזי, הקנייני והתכנוני מתבצעת הערכה של עלויות הבנייה הישירה בהתאם למפרט הטכני שנקבע, כאשר עלויות הבנייה הישירה כוללות גם את הרווח הקבלני של קבלן המפתח.

לעלויות הבנייה הישירה מתווספות עלויות בנייה עקיפה כגון היטלים ואגרות, עלויות תכנון, עלויות מימון (לרבות ריבית ועמלות) עלויות ניהול ותקורה, עלויות שיווק וכן סעיף מיוחד שנקרא בצ"מ המתייחס להוצאות בלתי צפויות.

מנגד מכין השמאי אומדן של ההכנסות הצפויות מהפרויקט באמצעות סקר שוק שבוחן עסקאות שבוצעו באזור והערכה של שווי המלאי אותו צפוי למכור היזם. יש לציין שההכנסות והעלויות לא כוללות מע"מ בפרויקט יזמי. לבסוף מעריך השמאי את הרווח היזמי הצפוי בפרויקט.

כיום באם דו"ח האפס אינו מציג רווח יזמי שנע בין 15% ל – 20% היזם יתקשה להשיג מימון לפרויקט.

מבחינת הגוף המממן, דו"ח האפס הוא מסמך בעל חשיבות מכרעת, כל סטייה מהערכות הראשוניות של השמאי עלולה לפגוע ברווחיות הפרויקט ואף לגרום לבחינה מחודשת של תנאי הסכם הליווי הנשען על דוח האפס. מכאן ניתן להבין את החשיבות הגדולה של ממצאי דוח האפס ליזם כבר בבחינה ראשונית של עסקה יזמית.

חברת פז כלכלה והנדסה עוסקת בליווי פיננסי עבור המערכת הבנקאית משנת 1996 ומדורגת מזה 8 שנים ברציפות כחברת ליווי הפרויקטים המובילה בישראל בדרוג דנס 100

פוסטים קשורים

הסוד מאחורי כל פרויקט נדל"ן מצליח – ליווי פיננסי איכותי/ שמוליק כהן, שמאי מקרקעין

רקע – בעבר פרויקטים של יזמות בנייה כללו בנייה של...

המשך לקרוא

חוק המטרו: תוספת דרמטית ודרקונית לחוק ההסדרים – שכל אחד חייב להכיר / נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית

בחוק ההסדרים שמונח על שולחן הממשלה בימים אלה משולב,...

המשך לקרוא

ירידת ערך בנכסים כתוצאה מליקוי תכנוני / אברהם תורגמן, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין

ישנם מקרים בהם ליקוי תכנוני בנכס שאינו ניתן לתיקון...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון