השווה רישומים

חוק המטרו: תוספת דרמטית ודרקונית לחוק ההסדרים – שכל אחד חייב להכיר / נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית

חוק המטרו: תוספת דרמטית ודרקונית לחוק ההסדרים – שכל אחד חייב להכיר / נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית

בחוק ההסדרים שמונח על שולחן הממשלה בימים אלה משולב, "בדלת האחורית", חוק חדש דרמטי ודרקוני- "חוק המטרו", ואיתו גם מס חדש-" מס מטרו". מוצעים בו שינויים דרמטיים בהסדרי פיצויים בגין הפקעות קרקע לצורכי תשתית- רשת קווי מטרו במטרופולין תל אביב ("המטרו"), כמו גם בהליכי תכנון והשבחה בתוואי ולצידיו.

חוק ההסדרים מציע להכריז על פרויקט המטרו כפרויקט תשתית לאומי, וכי המימון להקמתו יגיע בין השאר  מהיטלי השבחה, פיתוח ושיווק נדל"ן מעל לתחנות ומתחמי דיפו, ומפיתוח קרקעות בבעלות מדינה בסמוך לתחנות! רק כמחצית מעלות הפרויקט תגיע מתקציב המדינה, השאר ממיסים והיטלים.

עוד מוצע, לתקן את חוק התכנון והבניה כך שהועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות (הות"ל) תהיה מוסמכת לתכנן גם בניה למגורים תעסוקה ומלונאות – "שימושים סחירים" בתחנות המטרו ובמיתחמי התפעול ("דיפו"). אומנם צויין בהצעת החוק כי אין בקביעה זו כדי לשנות מדיניות הפקעת קרקע והשימושים בגינם ניתן להפקיע, אך אין ספק שנדרשת ערנות מירבית של בעלי הקרקעות. בחוק קיימת רשימת שימושים המסווגים כשימושים ציבוריים אשר רק עבורם רשאית המדינה להפקיע קרקע, על בעלי הקרקעות המופקעות לוודא כי המדינה אכן נצמדת לשימושים אלה בלבד ולא עושה בקרקע שימוש סחיר שאינו מורשה.

עוד מתייחס החוק לפוטנציאל של פיתוח והשבחת קרקעות לצידי תוואי המטרו. הצעת החוק מציינת כי המועצה הארצית מקדמת תוכנית במסגרתה ייקבעו הוראות להעצמת הבניה לאורך התוואי "מערכת הסעת המונים, צריכה להיתמך בסביבה עירונית איכותית מוטת תחבורה ציבורית, כדי לממש את הפוטנציאל הגלום בה".

אלא שכאן מגיע ה"דובדבן שבקצפת"- מס המטרו! על זכויות הבניה הנוספות ברדיוס הסמוך לתוואי שייקבע עד ל-31.12.2021 ייגבה היטל השבחה בסך כולל של 75%! 40% לועדה המקומית במסגרת היטל השבחה ובנוסף 35% למדינה כ"מס מטרו". סכום מס המטרו ייקבע על פי שומת ההשבחה מטעם הועדה המקומית אבל המדינה רשאית לערער על שומת הועדה! כלומר, בעל הקרקע שצמודה לתוואי המטרו, אשר נפגע כתוצאה ממטרדי הפרויקט האימתני הזה, ינסה למזער את הנזק ע"י השבחת הקרקע ותוספת זכויות בניה, גם אם יצליח בכך ימצא את עצמו חייב במס השבחה בשיעור 75% (מבלי להביא בחשבון מיסים נוספים) ומתמודד הן מול הועדה המקומית והן מול המדינה בעררים והשגות על המס הזה.

מגדילה הצעת החוק וקובעת כי בתוכנית משביחה שהוסיפה זכויות סחירות העולות על 80,000 מ"ר חלף עד 4/7 ממס השבחת מטרו יוקנו למדינה זכויות בניה סחירות חלף עד 4/7 ממס המטרו, וזכויות אלה תרוכזנה במיתחם נפרד!

לסיכום, בחוק ההסדרים משורבב חוק אימתני ודרקוני שעתיד להשפיע על רבים מאיתנו, פרויקט המטרו שמביא עימו חשש לפגיעה בנכסים רבים באזורים מבונים ומרכזיים, הטלת "מס מטרו" שמצטבר ל75% היטל השבחה! מומלץ לכל אחד מאיתנו לבחון באמצעות אנשי מקצוע מתאימים האם התוואי עובר בסמוך (או על) המקרקעין בבעלותו ולפעול מבעוד מועד להגנה על זכויותיו. ראוי לציין כי חלק מהתוכניות הופקדו ופורסמו להתנגדויות הציבור, יש להיות עירניים ולא להחמיץ את מועד.

 

 

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון