השווה רישומים

ירידת ערך בנכסים כתוצאה מליקוי תכנוני / אברהם תורגמן, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין

ירידת ערך בנכסים כתוצאה מליקוי תכנוני / אברהם תורגמן, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין

ישנם מקרים בהם ליקוי תכנוני בנכס שאינו ניתן לתיקון ו/או לא כלכלי לתיקון גורם לירידת ערך בנכס. אפרט להלן על קצה המזלג, מספר מקרים מייצגים.

חלון לא במידות הנדרשות:

תקנות התכנון והבניה קובעות דרישות מינימום לשטח החלונות ביחס לשטח החדר עצמו (10% משטח חדר הרחצה או 8% משטח חדר רגיל). בניית חלון בשטח הנמוך ממידת המינימום, תיאורטית, מאפשרת את פירוק החלון ובנייתו מחדש במידות המתאימות אך בפועל לא יורה בית המשפט על ביצוע תיקון במקרה כזה ויפסוק פיצוי בגין ירידת ערך בשל מידה מופחתת זו.

שטח הנכס קטן מעבר למותר ע"פ חוק המכר (2% מהשטח):

מאז קום המדינה נקבעו על ידי השלטון בישראל הגדרות רבות של שטח דירה. ההגדרות נדרשו לצורכי מרשם מיסוי ולקביעת אמות מידה לתמריצים בענף הבניה.
חלק מההגדרות היו חסרות בהתייחסות למניין חלקים מסוימים בנכס והיו נתונות לפרשנות. לנוכח ריבוי ההגדרות הרשמיות לשטח דירה והפרשנות להן וכתוצאה מהחיכוך בין האזרח לרשויות באשר לנתון השטח לעניין חיובים ומיסים, הוקמה במשרד המשפטים בסוף שנת  2005ועדה מקצועית בראשותו של אייל יצחקי, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי, לקביעת תקן להגדרה אחידה של שטח דירה.
תקן 9.0 השייך לוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין, שבו נקבעה ההגדרה אחת שטח הדירה מתוך כוונה ליצירת מתאם גבוה בין נתון השטח לבין השווי והתועלת הפוטנציאלית מהדירה. בשל כך לא הוכללו בה שטחים קומתיים משותפים או שטחים בנויים אחרים שמוצמדים קניינית אך אינם צמודים פיזית לדירה התקן הביא לאחידות ולקיצור הליכי הכרעה בהשגות בסכסוכים שומתיים הקשורים לשטח דירה (כגון היטל השבחהדמי היתר וכיוצא בזה) והביא לצמצום בכמות ההשגות.

חוק מכר הוא חוק המעגן את אחריות הקבלן על דירות חדשות שבנה אל מול הדייר (להלן: "הצדדים").
מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירה חדשה מבנייה רשלנית, בנייה המיושמת בניגוד לתכנית הנכס, או בחריגה מתקנות הבנייה והבטיחות.
סעיפי החוק מאפשרים לרוכש הנכס לתבוע מהקבלן נזיקין סכום כסף המספיק לתיקון הנכס, או פיצוי כספי הולם, במקרה של ליקויי בנייה או תקלות המתגלות בנכס רק לאחר מסירת המפתח, ובמהלך תקופת הבדק.

המפרט לפי חוק מכר דירות מקשר בין מידות החללים (חדרים) ובין הסטייה המותרת.
כלומר, מתיר סטייה של 2% מן שטח ע"פ המצב בפועל לעומת תכנית המכר החתומה.
סטייה מותרת מאפיינת מגבלות במידות מינימליות של חדרים, כפי, שנקבע בתקנות חוק התכנון והבנייה.
כלומר, במידה ורכשנו דירה בשטח בנוי של 100 מ"ר, הקבלן יכול לספק לנו דירה בשטח של 98 מ"ר. חוק המכר מתיר לקבלן למסור לדייר דירה בשטח מופחת של עד 2% מן השטח המקורי ע"פ תכנית המכר החתומה בין הצדדים.

אציין כי כאשר מדובר בחצר, חוק המכר מתיר לקבלן למסור לדייר חצר בשטח מופחת של עד 5% מן השטח המקורי ע"פ תכנית המכר החתומה בין הצדדים.

כאמור, חוק המכר מטרתו להגן על צרכן הדיור, לכן לאחרונה נעשה תיקון לחוק המכר לפיו, אחריות הקבלן לאי התאמה יסודית בשלד ו/או בקונסטרוקציה תהיה בתוקף ל-20 שנה מהגמר – זאת בכדי לשמור על הבטיחות.

גובה קומה מינימלי

שחקן מרכזי נוסף אשר מנחה אותנו בעניין מידות וגדלים הן תקנות התכנון והבניה, להלן:

גובה קומה מינימלי – ככלל, ברוב חלקי הדירה הגובה המינימלי הוא 250 ס"מ. המדידה בקו אנכי  מפני הריצוף ועד פני הטיח של התקרה.

במספר חללים בדירה מתירות התקנות גובה נמוך יותר, כדלקמן: חדר שירות, פרוזדור פנימי, ומקום שנועד למטרות שירות כלשהן – הגובה המינימלי המותר הוא 205 ס"מ. המדידה כאמור לעיל.

אציין כי במרבית המקרים בהם גובה התקרה נבנה מתחת לסף המינימום בהתאם לתקנות התכנון והבניה (250 ס"מ) ו/או מתחת למוצג בחוזה המכר בין הצדדים, בית המשפט יכריע כי קיימת ירידת ערך לשווי הנכס בהתאם לחוות דעתו של שמאי מקרקעין. מכיוון שלרוב אין אפשרות הנדסית ישימה והגיונית לבצע את התיקון כאשר הבניין כבר עומד וקיים.

בניה שבוצעה מבלי לשמור על גובה פנים דירה תקני וסטנדרטי כאמור,  פוגמת באופן מהותי ברווחה ובהנאה של בעל הדירה, מגבילה את השימוש בנכס כתוצאה מהעדר אפשרות להתקנת מערכות כגון מזגנים, מערכות כיבוי אש, תקרה מונמכת דקורטיבית וכד' וכפועל יוצא משליכה על שוויו.
בניה שאיננה תקנית, מלכתחילה היא בניה שיש בה פגם מהותי מובנה, ובכן בניה שאיננה תקנית ולא ניתן לתקן את הליקוי/פגם למשל, תקרה נמוכה שבהכרח תגרום לירידת ערך קבועה שתלווה את הנכס לאורך כל חייו, וכל קונה פוטנציאלי בבואו לרכוש את הנכס, בוודאי ידרוש הפחתה ראויה משווי הנכס אילולא היה קיים הליקוי התכנוני הנדון.

השמאי הממשלתי הראשי טרם קבע קווים מנחים לסוגית ירידת הערך לליקויים בלתי הפיכים נפוצים, וגם בתי המשפט פסקו פיצויים ואחוזי הפחתה שונים לליקויים ונושאים דומים. בנוסף, אין גם שוק משוכלל מובהק שמתבסס על הרבה מאוד עסקאות שיכול לתמוך באחוזי הפחתה לליקויי בניה בלתי הפיכים שכיחים.

לכן יש להפעיל שיקול דעת מקצועי על פי ניסיון השמאי. ברור שהפחתה של גובה פנים דירה מתחת לתקנות המחייבות גובה מינימלי 2.5 מ' היא חריגה שמחייבת בפיצויים. אך האם יש לקבוע את אותו פיצוי במקרה שמדובר למשל באזור של דירות יוקרה שם אחד הסממנים של הרווחה והיוקרתיות הוא גובה פנים דירה גבוה באופן משמעותי יחסית לדירות סטנדרטיות.

אשר על כן, בכל מקרה של ליקוי בניה וסטייה מהתקנים יש לבצע חוות דעת הנדסית / בדק בית הכוללת רשימת ליקויים מפורטת, כולל כאלה שלא ניתנים לתיקון, ולהעריך בנפרד את ירידת הערך כבסיס לקבלת פיצויים מן מבצע הבניה. לחילופין על מבצע הבניה להיעזר בשרותיו של שמאי המקרקעין שיודע לאבחן את ההבדלים המהותיים עפ"י סוג הנכס והאזור ולקבוע האם בכלל קיימת ירידת ערך רלוונטית ומבוססת על אף שמדובר בחריגה ובסטייה מהתקנים.

רטיבות מתמשכת הגורמת לירידת ערך כתוצאה מפגיעה במוניטין הנכס – ירידת ערך "פסיכולוגית"

נזקי מים חמורים, באירוע בו זרמו אל תוך הדירה כמויות מים גדולות, או נזקי רטיבות שנמשכו על פני תקופה ארוכה, גורמים לפגיעה ממשית בשוויה של הדירה ואף לירידת ערכה.
אין ספק כי נזקי מים מסוג הנ”ל גורמים לנזקים פיזיים לדירה, מעבר לכתמי הרטיבות הנראים לעין.

כתוצאה מהסטיגמה אשר דבקה בדירה אשר סבלה מנזקי רטיבות חוזרים ומתמשכים נוצרת ירידת ערך "פסיכולוגית" לנכס עקב פגיעה במוניטין הנכס. ירידת ערך זו מגלמת את הפחתת השווי אשר ידרוש קונה פוטנציאלי לנכס הנדון בעקבות "השם הרע" שנוצר לנכס לאור הרטיבות המתמשכת שפגעה בו בעבר. חשוב לציין כי ירידת הערך אינה לוקחת בחשבון את אומדן עלויות התיקונים הנדרשים לנכס כתוצאה מנזקי הרטיבות כאמור ואף היא מעריכה מצב בו הנכס תוקן במלואו מנזקי הרטיבות ורק נותר בו "צלקת" מאת אותם הנזקים. חשוב לזכור כי בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים על המוכר לדווח לקונה על ההיסטוריה של הנכס ולשמור על עקרון תום הלב. ככל והמוכר ידע על נזקי רטיבות אשר אירעו בעבר בדירה (אפילו אם הם תוקנו במלואם) ולא סיפר לקונה טרם החוזה, הוא יהיה צפוי לתביעה מאת הקונה.

להלן פסק דין אשר פוסק ירידת ערך "פסיכולוגית" עקב פגיעה במוניטין הנכס:

בית משפט השלום בתל אביב יפו ת”א 33958-11-10 ברי איצקין ואח’ נ’ רמי שבירו
לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפני, הגעתי למסקנה כי יש ממש בטענות התובעים שלפיהן גם לאחר ביצוע בהצלחה של כל התיקונים בדירה, תיוותר ירידת ערך מסוימת. ככלל, מקובל עלי שליקויים לא מהותיים שניתנים לתיקון ולרבות ליקויי רטיבות נקודתיים ולא מהותיים שניתנים לתיקון, אין לפסוק בגינם ירידת ערך.

יחד עם זאת, לא כך הדבר כאשר מדובר בדירה שסבלה בצורה כל כך משמעותית, מליקויי רטיבות אשר אף נותרו בה במשך שנים ארוכות ללא טיפול כלשהו, כפי המקרה שלפנינו וכתוצאה מכך הגיעה למצב הקטסטרופלי בה היא נמצאת עכשיו. במקרה כזה, לדעתי, ובכך אני מצטרף לדעתו של כב’ השופט ברנר, גם כשמתוקנים כל הליקויים באופן מוחלט, עדיין תיוותר ירידת ערך כלשהי לדירה וזאת בשל הסטיגמה שדבקה בה והחשש הטבעי של כל קונה פוטנציאלי לרכישת דירה כזו במחיר מלא, כמו גם בשל רצונו הטבעי של כל קונה פוטנציאלי להימנע ככל הניתן מלרכוש דירה מסוג זה, אם ניתן לרכוש דירה זהה או דומה שלא סבלה מפגמים כלשהם.

 

הכותב הינו מהנדס בניין, שמאי מקרקעין, מהנדס בטיחות, יועץ נגישות מתו"ס (מבנים, תשתיות וסביבה) ובקר תכן מבנים, בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 158כ(א)(1) לחוק התכנון והבניה.

הכותב משמש כמנכ"ל ובעלים של משרד "אברהם תורגמן הנדסה ושמאות" במסגרתו ניתנים שירותים בנושאים הבאים:

ליקויי בניה ורטיבות, נזקי אש, ליקויים תכנוניים, ירידות ערך והערכת שווי נכסים, שמאות רכוש, הפחתת היטל השבחה, מס שבח ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

כמו-כן הכותב מתמנה לעתים לשמש כמומחה מטעם בתי המשפט בישראל, מטעם בתי דין רבניים, מטעם בוררים/מגשרים, בנושאים מגוונים בענף הבניה הכוללים בין היתר את ההתמחות הייחודית הן בהנדסת בניין והן בשמאות מקרקעין תוך כדי כתיבה ועריכת חוות דעת אחת הכוללת אספקטים בשני התחומים.

הכותב סיים הכשרה בקורס מכונן של בקרי תכן וביצוע מטעם משרד הפנים ומכון RICS -Royal Institute of Certified Surveyors  בלונדון, במטרה להוביל הקמתם של מכוני בקרה במסגרת יישום הרפורמה בתחום התכנון והבנייה (תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה).

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון