השווה רישומים

הסוד מאחורי כל פרויקט נדל"ן מצליח – ליווי פיננסי איכותי/ שמוליק כהן, שמאי מקרקעין

הסוד מאחורי כל פרויקט נדל"ן מצליח – ליווי פיננסי איכותי/ שמוליק כהן, שמאי מקרקעין

רקע –

בעבר פרויקטים של יזמות בנייה כללו בנייה של יזם/קבלן ותשלום של רוכשים על פי לוח זמנים מוגדר מראש. אך בעקבות מספר מקרים בהם יזמים/קבלנים פשטו רגל (לדו' המקרה המפורסם של "חפציבה") והשאירו את הרוכשים ללא דירה, הבינו המחוקקים כי יש להגן על הרוכשים ולבדוק מראש את היכולת הכלכלית של הקבלן. כתוצאה מכך נולד "חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 " חוק אשר הגדיר כללים ראשוניים לליווי בנקאי של פרויקטי בנייה, כאשר הכללים עודכנו במהלך השנים בהתאם לתנאים הכלכליים והתפתחות הענף.

כיום –

כ-99% מכלל פרויקטי הנדל"ן המוקמים כיום בארץ ,ללא הבדל בין ייעודי הפרויקט השונים כגון מגורים – התחדשות עירונית (תמ"א 38-1/2, מתחמי פינוי בינוי) ,מחיר למשתכן, קומבינציה לצד מסחר/תעסוקה/מלונאות/לוגיסטיקה וכיוצ"ב, הינם במסגרת ליווי פיננסי ליזם או למארגן במקרה של קבוצת רכישה. ככלל, רוב רובם של הרוכשים כלל לא מודעים לתהליך הפיננסי שמנהל היזם/מארגן מאחורי הקלעים מול גופי אשראי בנקאיים/חוץ בנקאיים.

הלכה למעשה, בבוא היזם לקבל מימון פיננסי לפרויקט הוא מחויב, ע"י הגוף המממן, למנות מפקח מטעם האחרון, מפקח שהינו ברוב המקרים שמאי מקרקעין מוסמך ואשר מתמחה בתחום הליווי הפיננסי.

תפקיד המפקח-

  • טרום תחילת הבניה שמאי המקרקעין עורך בדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט. לרוב, מטרת הדו"ח הינה לתת אינדיקציה ראשונית לרווחיות הפרויקט וכולל תקציב (מחד עלויות ישירות כגון עלות למ"ר עילי/תת קרקעי, עלות למרפסות, חצרות וכיוצ"ב ומאידך עלויות נלוות כגון שכ"ט יועצים, אגרות, מיסים, בלתי צפוי מראש ויוצ"ב) , תקבולים צפויים עד רמת יחידות הדיור המתוכננות כמו גם סה"כ רווחיות צפויה מהפרויקט.
  • במקרה של קבוצת רכישה העבודה יותר מורכבת. על שמאי המקרקעין להכין "טבלת איזון" אשר תפרט ברמת כל יחידה ויחידה מה שווי השוק שלה ומהי העלות הצפויה לכל חבר בקבוצת הרכישה בחלוקה לעלויות הישירות, הנלוות והקרקע. העלות נקבעת על בסיס חילוץ % הקמה, אשר יהווה לכל אורך חיי הפרויקט, באופן יחסי לכלל ההוצאות, את החלק היחסי שכל חבר קבוצת הרכישה צריך לשאת מכלל ההוצאות של הפרויקט. יצוין, שמדובר בנקודה רגישה במיוחד מפאת העובדה שלהבדיל מכל דו"חות שמאות המקרקעין המתבססים על נתוני עבר והווה הרי שהדו"ח בכלל וטבלת האיזון בפרט צריכים לצפות פני עתיד כאשר גורמי אי הוודאות במשק רבים (רגולציה, כוח אדם, מקרי קצה כגון קורונה והשפעתה וכיוצ"ב).
  • בפועל יזם/מארגן נעזר בדו"ח ראשוני זה למס' מטרות – בחינת הפרויקט בזווית ראיה בעיקר מקצועית ו"בעיניים" אובייקטיביות, גיוס משקיעים, שיווק וגיבוש קבוצת רכישה וכיוצ"ב.
  • עם קבלת היתר הבניה ולפני תחילת קבלת המימון,  מכין שמאי המקרקעין , על בסיס בדיקת ההיתכנות הכלכלית, כלל השינויים שחלו ממועד הבדיקה ותוספת של כלל הפרקים הרלוונטיים בדו"ח – ניתוח סביבה, ניתוח מצב משפטי ותכנוני, סקר שוק מקיף וכיוצ"ב את דו"ח האפס. הדו"ח הוא הוא הדו"ח שעליו מתבסס הגוף הממן והוא מהווה את הבסיס לדו"חות הליווי אשר יחולו לכל אורך חיי הפרויקט.
  • שיטת הליווי הסגור – בסיס השיטה הוא חשבון בנק אחד לכל הכנסות וההוצאות של היזם מהפרויקט , לצד ההון העצמי שמפקיד היזם והבנק מפקח על חשבון זה בעזרת המפקח הפיננסי תוך כדי בקרה ופיקוח על כל ההוצאות החלות על הבניה, עלויות נלוות וכיוצ"ב והן מפוקחות ומתואמות לקצב הבניה בפועל.
  • עמ"נ שהגוף המממן יוכל לפקח על קצב התקדמות הפרויקט מופק מדי חודש דו"ח פיקוח חודשי. הוצאת הדו"ח מצריכה הגעת מהנדס ברמה אישית לפרויקט לבחינת ההתקדמות והוצאת דו"ח חודשי בו מפורט בחלוקה לכל סעיפי הבניה קצב ההתקדמות בש"ח ובאחוזים. הדו"ח מועבר לכלכלן אשר מוודא שקצב ההתקדמות (סה"כ וקצב התקבולים בפרויקט לצד ההוצאות תואמים את דו"ח ה-0 )ובסופו של יום הדו"ח החודשי חוזר לשמאי המקרקעין אשר מוודא תקינות התקדמות הפרויקט או לחילופין מחויב להרים "דגלים אדומים" במקרים של חריגה קיימת או הצפויה להגיע.

לסיכום

דוח אפס הוא בין הדו"חות החשובים ביותר ליזמים וקבלנים, אשר קריטי לבצעו באופן המקצועי ביותר, על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, באישור ומטעם הגוף המממן.  אך לא פחות מכך הוא חשוב מאוד, למרות שברוב המקרים הם אינם מודעים לכך,  לרוכשי הזכויות/הדירות בפרויקט המתוכנן או אשר כבר בהקמה. דו"ח אפס הוא הדו"ח הבסיסי לקבלת מימון פיננסי, משום שהוא מגלן בתוכו את הניתוח המקצועי והמפורט ביותר בשלב בו הוא נכתב, באשר להיתכנות הכלכלית של הפרויקט. במקרה בו בדו"ח אפס, כאשר הפרויקט נמצא "על הנייר", לא נמצאת היתכנות כלכלית, הפרויקט לא יקבל מימון. מצד שני, עדיף ליזמים לגלות את חוסר ההיתכנות לפני התחלת ההשקעה בפרויקט אשר עשוי להוביל אותם לפשיטת רגל וקריסה כלכלית. לכן, גם עבור יזמים המחזיקים בהון הנדרש ולא נדרשים למימון ולדו"ח אפס, מומלץ למנות שמאי מקרקעין מנוסה שיבצע את עבודת ההערכה וינסח את הדו"ח, על מנת לקבל את ההגנה הטובה ביותר על ההשקעה העתידית, ולחסוך טעויות משמעותיות בתהליך קבלת ההחלטות.

 

הכותב הינו שמאי מקרקעין מוסמך ממשרד SK שמאות מקרקעין, משרד המתמחה בליווי פיננסי של יזמים ובהכנת דו"חות 0 .

 

 

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון