השווה רישומים

בני ברק, העיר שלא נחה 24/6 / הראל נבון, שמאי מקרקעין

בני ברק, העיר שלא נחה 24/6 / הראל נבון, שמאי מקרקעין

בס"ד

בני ברק מהווה את עיר התורה והחסד בגוש דן ונחשבת ללב ליבו של המגזר החרדי בישראל. על פי נתוני הלמ"ס נכון לשנת 2018, מתגוררים בבני ברק 198,863 תושבים והיא ממוקמת במקום ה-9 בדרוג רשויות מקומית בישראל.

שטחה של העיר נאמד כיום בכ-7,310 דונם, אשר רובם (פרט לאזור התעשיה) מהווים בני רוויה וותיקה בצפיפות ועצימות גבוהה.

העיר נחלקת לשכונות, כאשר לכל אחת מאפיינים שונים, המתבטאים  בעיקר במבנה הקהילתי על כל המשתמע (מוסדות צבור, מסחר, בתי ספר, מעונות, בתי כנסת, מקוואות, מפעלי חסד וכד').

העיר שוקקת חיים וניתן למצוא אנשים, נשים וטף ברחובה של העיר עד לשעות הקטנות של הלילה.

אציין במאמר מוסגר, כי המסחר בעיר, שונה במאפייניו לעומת ערים שכנות, זאת בשל אופי הצבור, צרכיו, חשיפתו לפרסום ואינטרנט וכד'.

במאמר זה אסקור בקצרה את מאפייני העיר בני ברק, בהיבט של ייעוד המגורים.

כאמור, העיר בני ברק מחולקת לשכונות, בעלות מאפיינים קהילתיים שונים. בין שכונות אלו ניתן למצוא את שכונת רמת אהרון, שיכון ה', רמת אלחנן, שכונת אור החיים, זכרון מאיר, הר שלום, שיכון חזון איש, קריית ויז'ניץ, קריית הרצוג ועוד.

מחירי הדיור בבני ברק זוכים לעליה מתמדת בביקוש קשיח, בעיקר בשל רצון התושבים (רובם בעלי משפחות ברוכות ילדים), להיות בקרבת בני משפחותיהם, מוסדות הציבור אליהם התרגלו, תלמודי תורה והישיבות בהם התחנכו ובעיקר- קרבה לגדולי התורה המתגוררים בעיר.

בניגוד לציבור הכללי המצוי בערים הסמוכות, הציבור החרדי ברובו,  חי חיי צמצום ומתכנן בקפידה את אפשרות רכישת דירה לילדים בשלב מאד מוקדם של חיי הנשואין. עזרה במימון , לרבות קרנות גמ"ח, מאפשרים הון עצמי ראשוני משמעותי לרכישת נכסים לציבור ומכאן  קיימת מצוקה משמעותית מבחינת היצע ורמת המחירים עולה.

זוגות צעירים מוצאים עצמם מחפשים יחידות להשכרה והדבר גורם לניצול מקסימלי של "שטחים מתים" לטובת מגורים. כך ניתן למצוא בעיר: מחסנים, חניות מקורות, מרתפים וכד', אשר עברו הסבה ליחידות דיור לטובת משפחות צעירות.

לרוב הציבור החרדי, אין רכבים וחלקם הגדול מסתמכים על תחבורה ציבורית, מכאן שהביקוש לחניה (ומכאן גם תקן החניה העירוני המצומצם), קטן משמעותית לעומת ערים אחרות. יחד עם זאת, חניות מקורות בעלות גישה לתשתיות מהווים מצרך יקר לצרכי הסבה ליחידות דיור.

רוב הבניה בעיר הינה בניה רוויה  וותיקה. לרוב המבנים, אין מעלית  ולחלקם אין מרפסות כלל. בשל עובדה זו, קיימת בבני ברק תופעה חריגה של "מרפסות מאולתרות", הנבנות כקונסטרוקציית ברזל על עמודים הפולשים לרכוש המשותף ולקווי הבניין של בניינים סמוכים.

המקדם ( ייחוס תועלת כלכלית ביחס לשטח עיקרי), למרפסות סוכה בעיר נע בגבולות של 0.3-0.6 למ"ר עיקרי. (מקדם זה גבוה ביחס למקדמים אחרים המצויים בשוק הציבור הכללי) והוא מושפע בעיקר משטח המרפסת שמצוי תחת כיפת השמיים וצורתה.

הבדל נוסף במאפייני המגורים היא חשיבות קומה נמוכה. רוב הציבור החרדי, אינו סומך על היתר "מעלית שבת", מכאן שקיימת עדיפות לקומות נמוכות.

בתכנון פרוייקטים חדשים בעיר, קיימים מאפיינים יחודיים למגזר החרדי: לובי הכניסה, לרוב מהווה חלל קטן ואילו "גרעין הבניין" – גדול (לצורך עגלות ילדים, אופניים וכד'), הצורך במחסנים הוא משמעותי ומחסנים נמכרים בגבולות 8,000-10,000 ₪ למ"ר.

מחסנים בקומת המגורים, לרבות חללים "בלתי מנוצלים", נמכרים בתוספת של כ-12,000 ₪ למ"ר, לטובת "סיפוח", לחלל הדירה לאחר קבלת טופס 4.

קיימת שונות קטנה מאד (בין 5%-8%), בין בניה וותיקה במצב טוב, לעומת בניה חדשה, בשל ההיצע המצומצם.

במקומות מרכזיים בעיר, המחירים לדירות חדשות נעים בגבולות של 20,500 ₪ למ"ר (מגלם מרפסות סוכה), כאשר עיקר המדד, הינו ביחס לחדרים ולאו דווקא לשטח פלדלת.

דירת 4 חדרים חדשה בשטח של כ- 100 מ"ר, נמכרת בגבולות של 2,150,000 ₪.

דירת 5 חדרים בשטח של כ-115 מ"ר נמכרת בגבולות של 2,500,000 ₪.

בשל אופי הציבור והרכב התא המשפחתי, קיימת "שוליות עודפת", לגודל. כך שככל שהדירה גדולה יותר, השווי למ"ר עולה בהתאם (עד לשטח של כ-130 מ"ר לערך).

חניות נסחרות  בין 70,000 ₪- 100,000 ₪, בהתאם למיקומם ואפשרויות הניצול השונות בהם.

הקרבה לרחובות בעלי אופי מסחרי מובהק, מהוות חסרון יחסי. בכל שכונה קיימים מרכולים, מוסדות לימוד, בתי כנסת ומקוואות, כך ש- "המעגלים השני והשלישי", למרכז העיר מהווים את עיקר אזורי הביקוש.

 

אדגיש כי קיימות שכונות, כגון פרדס כץ, הנחשבות לשכונות "חיצוניות", בהם המחירים הם שונים, אך השכירויות זהות.

דמי השכירות  ליחידות "מפוצלות", יחידות הבנויות בבניה קלה, מחסנים וחניות "מוסבות" וכד', זוכות לתשואה גבוהה במיוחד. דמי השכירות המבוקשים ליחידות אלו, נעים בגבולות של 90  ₪ למ"ר (יחידות עד 40 מ"ר).

לאחרונה החלה העיר בתנופת התחדשות עירונית. פרוייקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי מקודמים בצורה אינטנסיבית, אך יחד עם זאת, הדרישה ל"מטלות יזם", במסגרת הפרוייקטים מצויה אף היא. (לרוב מדובר בהקמת "גן ילדים", מוסד ציבורי וכד') בתוך שטחי החלקות הנידונות.

 

לסיכום: העיר בני ברק מהווה מרחב תכנוני בעלת מאפיינים שונים בייעוד מגורים ביחס לערים אחרות. אופי הבניה, הביקוש, רמת המחירים ואורחות חיי האוכלוסיה, מחייבות חשיבה שונה במתן פתרונות דיור למגזר המתגורר בו.

 

במאמרינו הבא, נסקור את נתוני המסחר בעיר, אופיו, שונותו לעומת ערים אחרות וחשיבות הימצאותו ביחס לתחבורה ציבורית.

 

הכותב הינו הבעלים של "ה. נבון נדל"ן", משרד לשמאות מקרקעין, ייעוץ עסקי וקידום עסקאות נדל"ן. המשרד מתמחה בהערכות שווי למגוון נכסי מקרקעין, ליווי יזמים, הפחתות היטלי השבחה, ובדיקות כלכליות.

הערות/ הארות יתקבלו בברכה: navonerov@gmail.com

כתובת המשרד: מגדל "הכשרת היישוב"- (קומה 31)

החשמונאים 1, בני ברק (BBC)

0522-536779

 

 

 

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון