השווה רישומים

ראיון חגיגי ובלעדי לחג עם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני

ראיון חגיגי ובלעדי לחג עם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני

מהו תפקידו של השמאי הממשלתי? אילו תחומים מצויים באחריותו?

השמאי הממשלתי הראשי הוא גם מנהל אגף שומת מקרקעין, במשרד המשפטים.

מקור הסמכות של השמאי הממשלתי מפוזר בהוראות דין שונות. בין השאר, לפי החלטת ממשלה משנת 1999, כל משרדי הממשלה ויחידות הסמך הנדרשות לחוות דעת של שמאי תהיה זו חוות דעתו של השמאי הממשלתי הראשי או שמאי מקרקעין מטעמו.

בנוסף, השמאי הממשלתי הראשי חבר במועצת שמאי המקרקעין ובוועדה המייעצת לשר המשפטים לבחירת שמאים מכריעים, לפי חוק התכנון והבניה.

תפקידי האגף:

  • מכח סמכות השמאי הממשלתי הראשי – אחריות כוללת על קביעת שווי מקרקעין עבור פעולות שמבצעים משרדי הממשלה ויחידות הסמך הממשלתיות.
  • קביעת השווי מתבצעת ברובה על ידי מיקור חוץ (כ 250 שמאי מקרקעין).
  • הנחיה, פיקוח ובקרה על העבודה במיקור חוץ.
  • ייעוץ שוטף למשרדי הממשלה, לרבות ייעוץ וחקיקה, פרקליטות מחלקת הבג"צים ועוד.
  • הכרעה בהשגות על שומות מטעם רמ"י.
  • חברויות בוועדות מקצועיות שונות (פיצויים, הפקעות וכדו')
  • פרסום "קווים מנחים" – הנחיות מקצועיות לשימוש כלל שמאי המקרקעין בישראל.
  • ביצוע ופרסום סקרים מקצועיים.
  • ועוד…

מהן המגמות המרכזיות בשוק הדיור שאתה יכול להצביע עליהן בשנה החולפת (מבחינת רמות מחירים, נפח עסקאות, סוגי העסקאות וכדומה)?

כדי לבחון את השפעות הקורונה ובכלל, ביקשתי מרשות המסים דו"ח חודשי על כמות העסקאות המדווחות מידי חודש, החל מינואר 2019. הדו"ח מספק נתונים מעניינים על כלל סוגי הנכסים הנמכרים. אציין כאן מספר נתונים:

באפריל 2020 חלה ירידה חדה בכמות העסקאות המדווחות ביחס לממוצע העסקאות מתחילת 2019 (26%) וביחס לאפריל אשתקד (30%). ירידה דומה הייתה גם בעסקאות בדירות מגורים 23% ו 26% בהתאמה. מאידך, כבר בחודש יוני ראינו התאוששות משמעותית בכמות העסקאות, כאשר שיעור כלל העסקאות שבוצעו בחודש זה ביחס לממוצע העסקאות מתחילת 2019 (כ 130%) וביחס ליוני 2019 (כ 118%). מגמה דומה ראינו גם בעסקאות בדירות מגורים.

התאוששות זו המשיכה גם בחודשים יולי ואוגוסט, אם כי שיעור השינוי התמתן.
לגבי משרדים ניתן לזהות מגמה דומה, אך בהתאוששות מאז יוני 2020 חל גידול קטן יותר בפרט ביחס למגורים.

כיצד לדעתך השפיע וצפוי להשפיע משבר הקורונה על שוק הדיור?

מחירי שוק מושפעים מהיצע וביקוש. במדינת ישראל הביקוש לדיור עולה על היצע ולכן, ככלל, מחירי הדיור במגמת עלייה, ללא קשר למשבר הקורונה. השבוע התפרסם דו"ח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפיו, ברבעון השני של 2020 חלה ירידה של 29% בהתחלות הבניה לעומת הרבעון הראשון השנה. אם מגמה זו תימשך היא תגרום להקטנת היצע הדירות ולעלייה נוספת במחירי הדירות.

כיום, רק השמאי הממשלתי רשאי לערוך הערכות שווי לקרקעות מדינה. לאחרונה פורסם שהמדינה מקדמת יוזמה שתחליף את עבודת השמאים במערכת ממוחשבת אשר תקבע את שווי הקרקעות המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל. מה עמדתך בנושא?

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת את קרקעות המדינה, כנאמן עבור אזרחי המדינה, לפיכך עליה לעשות זאת ביעילות ומבלי לפגוע בעקרונות ההגינות, השיוויון וכללי המינהל התקין.
לצורך מימוש חובה זו רשות מקרקעי ישראל מבקשת ליעל את עבודתה על ידי מערכת חכמה לקביעת שווי קרקע, בשלב זה, רק במקומות בהם הקרקע משווקת ללא תשלום (התשלום עבור עלות הפיתוח בלבד).
במאמר מוסגר נסביר שמועצת מקרקעי ישראל, המוסמכת לקבוע את מדיניות ניהול הקרקע על ידי רמ"י, קבעה שבישובים המצויים באזורי קו עימות, הקרקע תשווק ללא תשלום עבור הקרקע. חשוב לציין שבמקרים כאלה, למעשה, לא נדרשת שומת מקרקעין.  למרות זאת, לאור הוויתור של רמ"י על כסף עבור הקרקעות המשווקות, יש למדינה (למשרד האוצר) עניין לדעת מה המשמעות הכספית של החלטה זו, כלומר על כמה כסף המדינה מוותרת כתוצאה מהשיווק האמור. לצורך כך, רמ"י מזמינה שומות משמאים והסכומים שנקבעים בשומה נרשמים בספרים. המערכת אמורה לתת את האינדיקציה הנדרשת עבור משרד האוצר, לצורך זה בלבד.

לצורך האמור בלבד, אין לי כל התנגדות, עם זאת חשוב שמערכת כזו תוקם בתיאום מלא עם השמאי הממשלתי.

בהחלטת המועצה נקבע גם שבשנת 2022, תיבחן הרחבה של המנגנון גם למקרים בהם הקרקע אינה משווקת באפס. נכון להיום, עמדתי היא שמערכת אוטומטית לא תוכל להחליף את שיקול הדעת של השמאי. בהזדמנות זו אסביר שאמנם השמאי משתמש במספרים ובכלים חשבונאיים אחרים בקביעת השווי, אולם כלים אלה תפקידם היחיד הוא לסייע לשמאי לבטא את פסיכולוגיית שוק הנדל"ן, לאחר שהשמאי עשה ניתוח מלא של כלל הממצאים מהשטח. לכן, כפי שלא ניתן להעלות על הדעת שמחשב יחליף את הפסיכולוג, כך לא ניתן להעלות על הדעת שמחשב יחליף את השמאי (אולי במקרים מסויימים ובשוליים בלבד).
עם זאת, עוד חזון  למועד…

מה ההמלצות שלך למשקיעי הנדל״ן לקראת השנה החדשה?

אם החלטתם להשקיע בנדל"ן חשוב שתהיו אנשים אופטימיים. אבל אופטימיות אינה מספיקה, השקעה בנדל"ן מחייבת תבונה. אל תשימו את כספיכם במקומות שאינכם מבינים בהם, תתייעצו עם אנשי מקצוע טובים, שאתם יכולים לסמוך עליהם ותהיו ישרים.
לאחר כל זה ברכת הצלחה תמיד חשובה  – "תחל שנה וברכותיה".

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון