השווה רישומים

שכונת דניה בחיפה/ אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בחיפה

שכונת דניה בחיפה/ אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בחיפה

בשנים האחרונות, דניה לא נהנתה ממש מהגאות בשוק הנדל״ן, כפי שנהנו ממנה שכונות יוקרה אחרות בעיר, כמו למשל שכונת שמבור (רח׳ הירקון) ומרכז הכרמל. היה נראה שהמחירים בדניה די שומרים על עצמם ושזמן המדף של בתים למכירה הוא גבוה, בעוד שבשכונות יוקרה אחרות בעיר המחירים עלו בקצב השוק.

לכן החלטתי לערוך בדיקה אמפירית של היקף העסקאות בדניה בשנת 2019, לעומת שנת 2018. שנת 2020 עדיין לא נגמרה וגם אין עדיין סגירה של דיווחים למיסוי מקרקעין, כך שקשה לדעת את ההיקף בשנת 2020.

מהממצאים עולה כי בשנת 2018, היקף העסקאות הכולל בשכונת דניה, היה 163 מיליון ש״ח. וכמה היה בשנת 2019? 231 מיליון!!, כלומר עלייה של יותר מ-40%(!!) משנת 2018 לשנת 2019.

אבל מה שמעניין זה להסתכל ולראות את האזורים שבהם הגידול היה המרשים ביותר, לעומת האזורים שבהם היה גידול, אבל פחות.

ומה שרואים, זה שבקצה העליון של דניה, שם הבתים הם עם המחירים היקרים ביותר בשכונה (רח׳ ליבריה, דניה, שבדיה, קוסטה ריקה), העלייה בהיקף העסקאות הייתה של 8%, ואם מנטרלים את עליית המחירים הכללית שהייתה בשוק, אנחנו מדברים על עלייה לא גדולה של משהו כמו 5%.

לעומת זאת, בקצה התחתון של דניה (רח׳ משה סנה, שופמן), הייתה קפיצה של 223%. כלומר בשנת 2019, היקף העסקאות היה פי שתיים ורבע באזור הזה, לעומת שנת 2018. ופה, גם אם אנחנו לוקחים בחשבון את עליית המחירים הכללית, רואים זינוק מרשים מאוד.

איך אנחנו מסבירים את התופעה הזו?

נראה כי רוכשי הבתים בשכונת דניה מתנהגים כמו יתר רוכשי הבתים בכל הארץ, כלומר, בבתים ה״זולים״ יותר יש יותר עסקאות מאשר בבתים היקרים. אגב רואים את זה גם בתקופת הקורונה- השוק הראשון שהאט היה שוק דירות היוקרה, בעוד שבדירות הזולות יחסית העצירה הייתה רק בתקופת הסגר וכמה שבועות לאחר מכן הפעילות חזרה לעצמה.

ואסביר-

המחירים בחלק התחתון של דניה, נמוכים משמעותית מהמחירים בחלק העליון של דניה. כפי שאמרנו קודם, המחירים בדניה לא הדביקו את העליות בשנים האחרונות והם די שמרו על יציבות. יוצא, שבעוד שבאזורי יוקרה אחרים בחיפה המחירים עלו משמעותית, אזי בדניה הם עלו, אבל בשיעור נמוך יותר.

ויוצא שהיום, הפער בין הבתים בחלק התחתון בדניה לבין דירות יוקרה אחרות בחיפה, לא מאוד גדול, דבר אשר ככל הנראה מדרבן אנשים לקנות בית בדניה ואז גם ליהנות מכל היתרונות שיש לבית פרטי להציע (גינה, פרטיות וכו׳) והם מעדיפים שם, מאשר בשכונות אחרות בחיפה במחיר דומה.

ואם משפחה מחפשת דירה, יותר קל לה לקנות בית במחירים ״נמוכים״ יותר, ואת זה מספק לה החלק התחתון יותר בשכונה, וזו לדעתי הסיבה שראינו שם, לעומת החלק העליון יותר, קפיצה כזו גדולה בהיקף העסקאות. כי בכל זאת, השוק לבתים של 2.5-3 מיליון ש״ח, גדול יותר מהשוק לבתים של 5-6 מיליון ש״ח ומעלה.

בראייה עירונית, זה טוב שהשכונה מתרעננת קצת, גם משפצים את הבתים ואת החזית שלהם כלפי הרחוב, גם אוכלוסייה צעירה יותר נכנסת ומאפשרת לאוכלוסייה מבוגרת יותר לעבור לבית קטן יותר שמתאים לצרכים שלהם, גם המדינה גובה מיסים על העסקאות וכולם מבסוטים. אז במובן הזה- התופעה הזו היא נכונה ומבורכת, אני מקווה שהיא תימשך גם בעתיד, זה נראה שלשם זה הולך.

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון