השווה רישומים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2020/ אוהד דנוס, שמאי מקרקעין

א. כללי

ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ירידה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.

בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 0.1%.

רקע ועקרונות הסקירה

הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.         

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.

לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.

ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.

גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו,  שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.

לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.

מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).

בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 2,650 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון השלישי אובחנה ירידה בשיעור של כ- 1% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון השני של 2020 וירידה בשיעור של כ- 16% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).

 

ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:

  • בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השלישי של שנת 2020 ביחס לרבעון הקודם וכן, שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
  • בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל עיר (נתון המעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות באותה העיר).

 

ב. ממצאי הסקירה

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2020 נצפתה ב- 4 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.

ב- 10 ערים נצפתה ירידה.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון השלישי לשנת 2020:

 

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים רחובות, אשקלון, חולון, הרצליה ונתניה, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

 

ג. הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו

המשבר הבריאותי והכלכלי הגדול ביותר שחוותה מדינת ישראל מיום הקמתה החל לחלחל לשוק הדיור.
כרגע במשורה יחסית ובאופן סלקטיבי אך בהחלט ניתן להבחין בתחילתה של מגמה.
חשוב לזכור כי מה- 18.9 נכנסה מדינת ישראל שוב לסגר, שאת תוצאותיו נחווה כנראה ברבעון הסוגר של שנת 2020.
אין ספק שסגר שני זה רק הרע את מצבם הכלכלי של תושבי ישראל ועל כן הסבירות הרבה היא שיפגע גם בנדל"ן.
זאת ועוד, במידה ובחג החנוכה נחווה סגר נוסף, תהא זו עוד מכה של מים צוננים על מדורת הנדל"ן שהחלה לבעור שוב לקראת סוף שנת 2019.
לעומת זאת, איננו רואים ירידות דרמטיות בהיקף העסקאות ואפילו עליה לא מבוטלת בהיקף המשכנתאות (בהינתן שסקירה זו כלל אינה כוללת את עסקאות התכנית).
ההסבר העיקרי ליציבות בנטילת משכנתאות ואפילו גידול, טמון בעובדה שפרויקטים רבים בתכנית "מחיר למשתכן" הבשילו.
הם אמנם אינם יכולים לשקף את מצב שוק הנדל"ן כיום, אך בעיקר יכולים להעיד על הנחישות של הקונים להשלים את כניסתם לפוזיציה בשוק הנדל"ן.

העיר תל אביב, שוב מתנהלת כאילו ביקום נפרד ומציגה עליה רבעונית של 1%, בהשלמה לעליה של 10% בשנה החולפת. ישראל הראשונה, המשתקפת היטב בעיר, כנראה ולא נפגעה כלל מהמשבר עד כה, ככל שהדברים קשורים לנכסי נדל"ן למגורים.

היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ספטמבר 2020 עמד על כ- 6.32 מיליארד שקל, גבוה בכ- 12% יחסית לחודש ספטמבר 2019.[1]

 

ד. לסיכום

בערים שנסקרו,  נצפתה ירידה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השלישי של שנת 2020, בהשוואה לרבעון שלפניו.

בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית  מחירים בשיעור ממוצע נומינלי וזניח  של 0.1% בערים שנסקרו.

 

אוהד דנוס

מומחה נדל"ן

[1] פרסום בנק ישראל מיום 22.10.2020.

פוסטים קשורים

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2020/ אוהד דנוס

כללי ברבעון הרביעי של שנת 2020 נצפתה עליה בשיעור של...

המשך לקרוא

הקורונה לא פסחה על עשירי ישראל: צניחה של 32% בעסקאות היוקרה ב-2020

מחקר מיוחד של שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ת"א, ירושלים...

המשך לקרוא

שכונת דניה בחיפה/ אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בחיפה

בשנים האחרונות, דניה לא נהנתה ממש מהגאות בשוק הנדל״ן,...

המשך לקרוא

הצטרף לדיון